来源：《新闻日报》财经评论专栏
作者：JORGE COSTA OLIVEIRA
投资居留许可 （ARI） 制度（也被称为“黄金签证”）实施 9 周年之际所公布的统计数据显示，在这段期间该政策招揽了超过一万名投资者 （10087）总共筹集了超过60亿欧元的外国投资，其中绝大多数选择了购买房地产（9450 名ARI - 57.76亿），并有约10% 是投资于旧楼修复项目（950名ARI - 3.42亿（950 ARI），另外还有小部分投资者选择了通过资本转移 （617名ARI - 5.76亿）和创造就业 （20名ARI）。
这种吸引外资的机制从开始执行没多久就出现下降趋势——2016年1414个ARI，2017年1351个，2018年1409个，2019年1245个，2020年1182个，2021年698个。减少的原因是：（i）来自其他欧盟国家的更具竞争力的类似计划；(ii) SEF （葡萄牙移民局） 的行政处理效率严重低下和时间延误；(iii)适用法律制度的变动产生的相关限制；(iv) 适用法律和制度框架的不确定性。
说到这里，主要问题是要知道是否有政治意愿来维持这一吸引外国投资的相关工具。很明显，意愿应该是存在的，否则ARI不会在经历不同党派的政府执政期间存活 9 年。但在社会党领军的过去几年中，社会党对其他左翼政党的让步显示出某种程度不明的政治意愿。
编者注：2020年12月22日部长会议批准通过的黄金居留（ARI）修正案将从2022年1月1日正式生效。黄金签证将不再适用于在里斯本和波尔图等城市购买住宅物业，仅限于在亚速尔群岛和马德拉群岛或在内陆城市购买住宅房产可以申请黄金签证。
当在葡萄牙获得临时居留的要求变得比竞争吸引外国投资的其他欧盟国家的要求更加严格，甚至比德国的要求还要严格时，这明显曝露了葡萄牙法律变化阻碍了吸引外资。
对住宅房地产投资的限制凸显出令人担忧的态势。里斯本的房产价格（波尔图和其他被新修正法排除在外的城市地区也将被影响）高涨，是因为葡萄牙政府和里斯本市政府的大力推广行为，成功为里斯本的几个地区在国际房地产市场上制造出需求，导致这些地区的房价上涨。对里斯本地区房价上涨会感到“大惊小怪”才是令人不解的反应。
对于 2022 年，RE/MAX 的 首席执行官 预计“这些地区的商业和服务业地产的需求将会增加，因为国际投资者将继续想要保证良好回报的地段，而不是投资不那么有吸引力的低人口密度地区”。
葡萄牙明显缺乏资金。吸引外国投资显然被认为是国家的优先事项。但是，正如葡萄牙房地产开发商和投资者协会主席所解释的那样，持有黄金签证的投资者不会在没有回报保证的内陆地区投资，“他会投资马德里、巴塞罗那和雅典。”。如果葡萄牙的政客们有更辽阔的眼界，而不是凭着一厢情愿来做决定，那么更多的外国资本就会流向葡萄牙……
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